권리분석 실패 시 생기는 리스크

1. 임차보증금 인수 – 세입자에게 돈을 물어줘야 한다

✅ 대항력 있는 세입자란?
- 전입신고 완료했고  확정일자까지 받은 세입자를 말합니다.
- 경매 시작 전부터 경매할 물건에 점유하고 있는 자를 말합니다.

👉 이런 세입자는 집이 경매로 넘어가도 권리가 살아 있습니다.

 

✅ 만약 세입자가 보증금을 최우선으로 받아야 할 순위라면?
- 새 주인이 되어도 세입자의 보증금을 물어줘야 합니다.

예시: 3억짜리 아파트 낙찰받았지만 → 세입자 보증금이 최우선순위로 1억 5천만 원있 있었다는 것을 확인하지않았다면

         → 세입자가 받아야 할 보증금을 인수해야함 → 큰 손해 발생

 

🛑 결론: 싸게 샀다가 오히려 빚을 떠안을 수 있습니다.

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2. 명도 소송 – 점유자를 쫓아내는 데 몇 달~1년 걸릴 수 있다

✅ 명도란?
- 집을 비우게 만드는 과정입니다.

 

✅ 명도 실패 시 벌어지는 일
- 세입자/소유자가 나가지 않음
- 명도 소송절차 → 판결까지 수개월 소요
- 강제집행한다면 → 추가 비용 발생

예시: 서울 아파트 경매 → 명도 소송 11개월 소요

 

🛑 결론: 시간=돈, 명도 실패하면 큰 손해입니다.

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3. 추가 채무 인수 – 빚까지 떠안는 상황

✅ 주의해야 할 권리
- 선순위 가압류
- 근저당권 초과
- 유치권(공사비 청구)

예시: 고양시 빌라 경매 → 가압류 확인 실패 → 2,300만 원 추가 채무

 

🛑 결론: 등기부등본 한 줄 잘못 보면 수천만 원 손해.

 

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4. 재매각 위험 – 투자금 전액 회수 못하고 날릴 수 있다

✅ 재매각이란?
- 낙찰자가 잔금을 못 내거나 명도 실패할 경우 법원이 다시 매각하는 것

✅ 재매각 발생 사례
- 대항력 세입자 인수 실패
- 법정지상권 미인지
- 점유자 강제집행 실패

예시: 부산 오피스텔 경매 → 법정지상권 확인 실패 → 재매각 → 입찰보증금 몰수

 

🛑 결론: 재매각까지 가면 경매 자체가 인생 최대의 실패가 될 수 있습니다.

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✅ 최종 요약

리스크 항목	위험 요약	실제 파급 효과
임차보증금 인수	세입자 보증금 부담	수천만~수억 손해 가능성
명도 소송	시간·비용 추가 소모	6개월 이상 입주 지연 가능성
추가 채무 인수	부채 인수 위험	추가 채무 1천~수천만 원 가능
재매각 위험	투자금 몰수	입찰보증금 날림, 법적 분쟁 발생

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📚 참고 사이트 (반드시 확인)

• 대한법률구조공단 – 경매 실전 사례

 

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"권리분석을 무시하는 사람은, 경매를 시작할 자격이 없습니다."